本文摘要：概要：次贷危机早已演进为美国金融史甚至全球金融史上最愤恨的危机之一。当前我国房地产由于受到金融危机的影响，其发展前途不容乐观，为了挽回其所处的困境，本文首先交代次贷危机的根源和我国房地产业所处的类似环境，分析了房地产不存在的风险，最后明确提出了我国房地产挣脱金融危机，强化金融风险防止的明确建议。 关键词：次贷危机；金融创新；策略 一、美国次贷危机的根源 次级债危机的源头是美国所实施的严格房贷政策和创意贷款产品。

概要：次贷危机早已演进为美国金融史甚至全球金融史上最愤恨的危机之一。当前我国房地产由于受到金融危机的影响，其发展前途不容乐观，为了挽回其所处的困境，本文首先交代次贷危机的根源和我国房地产业所处的类似环境，分析了房地产不存在的风险，最后明确提出了我国房地产挣脱金融危机，强化金融风险防止的明确建议。

　　关键词：次贷危机；金融创新；策略 　　 　　一、美国次贷危机的根源 　　 　　次级债危机的源头是美国所实施的严格房贷政策和创意贷款产品。所谓次级房贷，是住房按揭的一种类型，所指的是银行将钱贷给收益很少或个人信用记录较低的人。

贷款给这些人的原因在于贷款机构能缴纳比较好信用等级按揭更高的按揭利息。为大力发展国内经济，美国于2001年大幅度增税和降低利率，同时房地产按揭市场开始放开个人贷款信用政策，在获取优质贷款的同时获取次级抵押贷款。贷款人可以在没资金的情况下买房；一旦买房，房价之后下跌，令其贷款人可以用大大贬值的房屋不作抵押，展开再融资。

次级抵押贷款市场日益兴旺。在这样的背景下，更加多的人有买房的冲动。而信贷公司由于意图拓展业务，不记后果地把一些银行信誉较好甚至还有一些显然不具备偿还能力的人拖入他们的业务范围，为了显出银行业绩，大大研发一些针对偿还能力很弱的金融产品，这就是“次级贷款”产生的背景。

在房价加剧情况下，由于抵押品价值充裕，贷款会产生问题；但随着2004年至2006年美联储17次调高利率，对利率脆弱的房屋市场开始有了体现，房屋价格、开工率和销售额皆下降并屡屡创意较低，房屋价值相当严重大跌，使得抵押品价值严重不足贷款本息，收益不高的按揭人面对着贷款债权人，进而引发按揭获取方的坏账减少，按揭获取方的破产案减少、金融市场的系统风险减少，并且早已波及全球，最后造成了经济危机。　　 　　二、我国房地产金融市场发展现状 　　 　　我国房地产业高度倚赖银行资金，而商业银行也仍然把房贷业务作为信贷投入的重点。我国80％左右的土地购买和房地产开发资金，必要或间接地来自银行贷款；而通过按揭贷款买房的个人，占到全部购房者总数的90％，占到银行贷款比例20％，这是一个极端激进的数字。如果不推崇房贷的潜在风险，及时采取措施防止和消弭风险，预计银行沦落房东就难道好比一家两家了，最后构成大规模金融危机。

　　目前尽管受到宏观调控政策的制约，但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法反败为胜。信贷业务蕴藏的风险早已突显，许多信贷机构的大量贷款无法交还已是既定的事实。我们追究责任某一方的责任既是不负责管理的，又是于事无补的。

个中有许多方面的原因交叠： 　　1、部分房地产开发企业低负债经营造成财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较较少，研发资金来源以银行信贷等间接融资居多，大量业主资金链条脱落，就造成不良贷款的产生。　　2、派发房地产贷款过程中不存在操作者风险。近年来，各商业银行为了不断扩大盈利范围，抢占市场份额，在住房抵押贷款业务的资格审查中，对贷款人获取资料的真实性、合理性审查仅有通过贷款人单位获取的收益证明来已完成，这种获取收益证明的方式不易弄虚作假，在对贷款人的信用状况展开调查的过程中也不存在一定的缺失，只根据贷款人在银行的信用记录展开辨别，而对那些在银行没信用记录及负债情况的申请人来讲，就无法查办其现实的信用状况。

这样银行就无法辨别贷款人的还贷能力，为以后贷款人再次发生债权人祸根隐患。部分银行为了自身短期效益，采行对住房按揭盲目扩展的态势，不仅违规限制了个人住房按揭贷款者的市场转入，而且以金融创新名为让这种房价下跌的个人住房按揭贷款无限缩放。

　　3、假按揭凸现道德风险。假按揭一般来说使用的方式是开发商虚拟世界若干购房人，与其签定不现实、欺诈的购房合约，再行以这些虚拟世界的购房人申请人按揭贷款，从而收买银行资金。有的开发商在通过虚拟世界购房人获得银行贷款后，将房屋卖给现实的购房人获得资金后才偿还债务银行贷款，但有的开发商因无法将房屋售出则索性携款逃亡。　　4、法律法规容许了贷款抵押品的继续执行，增大了法律风险。

更加关键的是，高法条关于房贷的司法解释认为，“对被执行人及其所养育家属生活所必须的居住于房屋，人民法院可以查禁，但不得拍卖会、卖掉或者抵债。”这使得银行交还抵押房产进行拍卖的进程特了继续执行可玩性。　　5、流动性不足。流动性不足是全球普遍存在的问题，我国特别是在相当严重。

为了诱导流动性不足，央行采行加息政策，这使商业性住房贷款的利率大幅度下降，提升了购房者的资金成本。近几年，随着住房贷款利率的下降，房价也下跌，一方面，银行主动向房地产投资信贷资金，另一方面，个人的购房市场需求加剧。房价持续下跌，人们的预期也随之下跌，又推展房价的更进一步下跌，这样大大循环的结果，使房产市场疯狂，房贷过度投入，一旦十分情况，将使房价暴跌，很有可能经常出现类似于美国的情况：由于利率大幅度下降，房价暴跌而导致借款人无力还贷的局面，所致贷款危机。

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